Vorteile - mit Erbpacht bauen
Erbbaurecht - Was Sie über Erbpacht-Grundstücke wissen sollten
Allgemeines über Erbpacht-Grundstücke
Wer das nötige Kleingeld nicht hat, aber gerne im Eigenheim wohnen möchte, kann sich bei Kirchen,
Städten und Gemeinden, aber auch bei Privatpersonen nach einem günstigen Erbpacht-Grundstück erkundigen.
Wird er fündig, kann er ein Haus auf einem fremdem Grundstück errichten und es wie ein Eigentümer nutzen.
Nach Ablauf einer bestimmten Zeit, meist nach 99 Jahren, fällt das Erbpacht-Grundstück wieder an den
Eigentümer zurück, außer man vereinbart vertraglich etwas anderes. Während des vereinbarten Zeitraums
kann der Hauseigentümer über das Gebäude frei verfügen, es also vermieten umbauen oder erneuern. Das
Erbbaurecht kann er verkaufen, mit Grundschulden für die Immobilie belasten und vererben. Der Vorteil
eines Erbpacht-Grundstückes liegt auf der Hand: Der Bauherr kann mit geringem Eigenkapital ein Haus
bauen, weil die Finanzierung des Grundstückes entfällt. Im Gegenzug werden aber Erbbauzinsen fällig.
Diese Zinsen für das Erbpacht-Grundstück sind ausgesprochen niedrig und stehen zu keiner Relation zu
vergleichbaren käuflich erworbenen Grundstücken.
Das Erbbaurecht stammt aus dem Jahre 1919 - und hat zumindest in seinen Formulierungen etwas Sozialromantisches an sich, wenn beispielsweise von der “ Befriedung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise “ die Rede ist. Heute eröffnet ein Erbpacht-Grundstück aber jedem, unabhängig von Einkommen und Vermögen, die Möglichkeit, ein Haus zu bauen. Der zu zahlende Erbauzins beträgt meist jährlich zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes und wird in vertraglich vereinbarten Zeitabschnitten - meist alle drei bis fünf Jahre - beispielsweise an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Lebenshaltungskostenindex angepasst.
Rechte und Pflichten des Erbpacht-Grundstückeigentümer
Der Erbbauberechtigte ist in vielen Rechten, aber auch Pflichten dem Grundstückseigentümer gleich
gestellt - dafür sorgt die Eintragung im Erbbaugrundbuch und die Beglaubigung durch einen Notar.
Das Erbbaurecht bietet die Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudeeigentum. Der Erbbaugeber
bleibt zwar Eigentümer des Grundstücks, der Erbbauberechtigte darf jedoch ein Gebäude errichten,
das ihm gehört.
Meist wird vertraglich geregelt wann Fertigstellung sein soll. Der Erbbauberechtigte handelt wie ein Eigentümer, er darf also z. B. zur Sicherung eines Darlehens das Erbpacht-Grundstück als Pfandobjekt beleihen. Er kann es mit der Immobilie verkaufen und vererben. Der Erbbauberechtigte wird regelmäßig zur Instandhaltung des Gebäudes und zur Übernahme aller Kosten verpflichtet.
Erbbauberechtigte müssen nicht also i.d.R. nicht nur die Erschließungskosten zahlen, sie müssen auch das Haus versichern - in und zwar gegen Brand-, Sturm-, Heizöl- oder Leitungswasserschäden - und beim Kauf des Erbpacht-Grundstück Grunderwerbssteuer (3,5%) zahlen. Bemessungsgrundlage dafür ist in der Regel der kapitalisierte Erbbauzins in Abhängigkeit von der Laufzeit des Vertrages. Bei einem 99 Jahre laufenden Recht wird z. B. das 18,589-fache des jährlichen Erbbauzinses angesetzt. Es kann allerdings auch vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte die bereits vom Grundstückseigentümer bezahlten Erschließungskosten erstattet.
Rückgabe des Erbpacht-Grundstück
Die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVo) nennt eine Reihe von Gründen für den Heimfall (Rückgabe),
die den Grundstückseigentümer schützen sollen: Der Heimfall tritt ein, wenn der Erbbauberechtigte
mit seinen Zinszahlungen mindestens in Höhe zweier Jahresbeträge in Verzug ist; wenn Zwangsversteigerung
oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird; oder wenn er das Haus nicht vertragsgemäß
versichert hat. Die Vertragspartner können aber auch andere Inhalte vereinbaren. Da der
Verhandlungsspielraum für die Vertragsgestaltung groß ist, sollte man solche Abmachungen,
die übrigens notariell beurkundet werden müssen, vor der Unterschrift sorgfältig prüfen.
Zu den Rechten des Erbbauberechtigten zählt, dass er sein Haus zur Kreditsicherung beleihen darf. Zum Verkauf des Hauses braucht er dagegen in der Regel die Zustimmung des Grundstückseigentümers, der sich dieses Recht meist im Erbbau-Rechtsvertrag zusichern lässt. Grundsätzlich kann das Haus nur verkauft werden, indem das Erbpacht-Grundstück verkauft wird. Deshalb ist es üblich, dass sich Erbbauberechtigter und Eigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht einräumen. Deswegen muss der Eigentümer sein Grundstück im Verkaufsfall zuerst dem Erbbauberechtigten anbieten.
Entschädigung bei Rückgabe des Erbpacht-Grundstück
Am Ende der vereinbarten Laufzeit von meistens 99 Jahren geht das Gebäude ( wieder ) in das
Eigentum des Erbbaugebers über. Wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt, gelten die zwischen
den Parteien vertraglich vereinbarten Bedingungen ( § 27 ErbbauVo ). Dieser Paragraf regelt zusammen
mit § 32 aber auch Mindeststandards für den Heinfall - wobei die Formulierungen deutlich machen,
dass das Gesetz aus dem Jahr 1919 stammt: Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses
minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, so muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel
des gemeinen Wertes betragen, den das Bauwerk bei Ablauf des Erbbaurechts hat. Können sich die
Beteiligten nicht über die Höhe des Anspruchs einigen, sind die Aussagen des zuständigen
Gutachterausschusses maßgebend. Der Erbbauberechtigte erhält somit eine Entschädigung in Höhe des
Verkehrswertes für das von ihm erstellte Gebäude. Das Erbbaurecht kann selbstverständlich auch
verlängert werden.
Erbbaurecht als Sicherheit
Beim Amtsgericht wird das Erbbaurecht auf einem besonderen Erbbaugrundbuchblatt und als Belastung
auf dem normalen Grundbuchblatt eingetragen. Im Grundbuch erfolgt der Eintrag im ersten Rang. Dadurch
schadet eine Zwangsversteigerung dem Erbbaurecht nicht. Erbbaurechte können zur Sicherung eines
Darlehens prinzipiell wie Grundstücke beliehen werden. Den Kreditgebern dient der Wert des Gebäudes
als Sicherheit, nicht der Wert des Grundstückes. Meist hat sich der Grundstück Eigentümer das Recht
zur Zustimmung der Beleihung im Erbbaurechtsvertrag festschreiben lassen.